הבית שבניתם מתפרק - פירוק שיתוף בבית המגורים
פירוק השיתוף בדירת המגורים, כלומר מכירת דירת המגורים וחלוקת הרווח בין הצדדים, הוא נושא טעון רגשית, שהרי לא מדובר רק בשווי הדירה, אלא גם, לעיתים קרובות המדובר בקורת הגג היחידה של בני הזוג, במקום מגורי הילדים ובמקום בעל ערך סנטימנטלי רב.
ככלל, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, שותף במקרקעין זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין בכל עת. למעשה מדובר בזכות מהותית אשר על פי ההלכה הפסוקה, לבית המשפט אין כמעט שיקול דעת לקבוע אחרת.
אולם, הלכה פסוקה היא כי פירוק שיתוף בדירה בנסיבות של גירושין איננו כפירוק שיתוף בנכס בין שותפים עסקיים. כאשר עסקינן בדירת בני זוג ולא בשותפים זרים, ההלכה שונה באופן בו לבית המשפט יש יותר שיקול דעת והוא רשאי לבחון בעין רחבה את הנושא תוך בחינת מכלול הנסיבות ולבסוף יכול בית המשפט לקבל החלטה המאזנת בין הזכויות והצרכים של בני הזוג ויותר מכך, של ילדיהם.
כך למשל, סעיף 40א' לחוק המקרקעין קובע כי במידה ונדרש פירוק שיתוף בדירת בני זוג אשר מתגוררים בה ילדים קטינים, יש לעכב את פירוק השיתוף ולמצוא מדור זמני/חלופי לילדים ולאם או לאב אשר עמם (תלוי מי ההורה המשמורן). כמו כן, כאשר בני זוג נישאו לאחר שנת 1974 ולא חתמו על הסכם ממון הקובע אחרת, חל בעניין הצדדים הסדר איזון המשאבים, ע"פ סעיף 5(א) לחוק יחסי ממון, הקובע כי עם פקיעת הנישואין זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שווים של כלל נכסי בני הזוג (למעט חריגים). אולם לאחרונה, תוקן חוק יחסי ממון והוסף סעיף 6א' רבתי בו קבע המחוקק כי הערכאה המשפטית הדנה במכירת דירת המגורים צריכה לוודא כי לילדים של הצדדים ולהורה המשמורן יש "סידור מגורים" מתאים. בהתאם לכך, עשוי בית המשפט לעכב את פירוק השיתוף בבית או בדירת המגורים עד שיימצא "הסדר מגורים המתאים לצרכיהם" גם של הילדים וגם של בן הזוג המחזיק בילדים. זאת ועוד, בסעיף 6(ד) לחוק נקבע כי בהעדר הסכמה בין בני הזוג, בית המשפט יחליט מה מגיע מהאחד לשני או באיזו דרך יבוצע האיזון בין בני הזוג לרבות קביעת מועדי ביצוע הבטחתו ושאר תנאיו, ובמסגרת זו יתחשב בית המשפט במצב הכלכלי של כל אחד מבני הזוג וגם בטובתם של הילדים הקטינים, באופן שימנע ככל האפשר פגיעה ברווחתם. כלומר, גם מטעמים אלו ניתן לעיתים לעכב את פירוק השיתוף.
זאת ועוד, לעיתים פונה האישה בתביעת שלום בית לבית הדין הרבני ובמסגרת זו עותרת לקבלת צו למדור ספציפי לפיו היא תישאר לגור בדירה הספציפית בה גרו בני הזוג, בטענה כי לא ניתן לקיים שלום בית כשאין בית ותביעה כזו עלולה לעכב גם היא את מכירת הבית ופירוק השיתוף.
כן חשוב לציין כי בעת מכירת דירת המגורים יכול כל אחד מהצדדים לרכוש למעשה את חלקו של בן הזוג האחר בדירה ובמקרה כזה העניק המחוקק פטור ממיסוי הדירה. המדובר בפטור ממיסוי מקרקעין מיוחד כאשר הדירה נמכרת "אגב גירושין" כהגדרת המחוקק.
יש לציין כי כאשר בני הזוג מגיעים להסכם הם יכולים להחליט כי הדירה תימכר באופן מידי או במועד מאוחר יותר, לאחר שהילדים יגדלו, כאשר הליך המכירה יכול ויעשה ע"י הצדדים באופן עצמאי. מדובר למעשה, כפי שהוזכר לעיל, בהסכם ממון שיכול להיערך בין הצדדים לפני הנישואין, במהלך הנישואין ו/או במהלך ניהול ההליכים המשפטיים בין בני הזוג. כאשר אין הסכם כזה, על הצד המעוניין בפירוק שיתוף לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט או לבית הדין הרבני. ערכאת המשפט יכולה לקבוע כי חלק מתמורת מכר הדירה יוותר בנאמנות אצל צד ג' (בד"כ עורכי הדין המייצגים את הצדדים) כדי להבטיח את מדור הקטינים, או לדחות את המכירה ולעכב את התהליך כאמור, אך הוא לא יכול למנוע לחלוטין מאדם לממש את הזכות הקניינית שלו, למכור את רכושו. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שכאשר חלה על בני הזוג הלכת השיתוף, שחלה על זוגות שנישאו לפני שנת 74 ועל ידועים בציבור, בית המשפט יכול להורות על העברת הבעלות בדירה לאחד הצדדים, תוך כדי פיצוי האחר במסגרת זכויות רכושיות אחרות.
לעיתים, במסגרת מאבקים בין בני הזוג, מכירת הבית נעשית בדרך של כינוס נכסים. יש להדגיש, כי בשונה מכינוס נכסים שנעשה דרך לשכת ההוצל"פ, למשל במקרה של אי תשלום משכנתא ומינוי כונס נכסים מטעם הבנק, במקרה של פירוק שיתוף בדירה בשל גירושין, מתמנים לרוב עו"ד המייצגים את הצדדים יחד ככונסי נכסים לצורך מכירת דירת בני הזוג במחיר האופטימלי ובהתאם גם לרצון לקוחותיהם. הליך זה נועד בין היתר למנוע עיכוב מטעם מי מבני הזוג של מכירת הבית (כיוון שנוח לו למשל להמשיך ולהתגורר בבית בזמן שבן הזוג השני חי מחוץ לבית, מצב שקורה לעיתים קרובות במסגרת הליך גירושין). כמו כן, ההליך נועד למנוע מכירה פיקטיבית לצד ג' כאשר מי מבני הזוג מתאם עם צד ג' סכום גבוה מהסכום שנכתב על הנייר ושהוצג לבן הזוג האחר, בעוד שבן הזוג המוכר מכניס את יתרת הסכום שלא על הנייר לכיסו הפרטי.
גם במסגרת הליך כינוס נכסים יכול מי מהצדדים לרכוש את חלקו של הצד האחר ואף קיימת לו זכות ראשונים לעשות כן.
לרוב, מנסים הצדדים למכור את בית המגורים/דירת המגורים באופן עצמאי משך תקופה מסוימת, בת 3-6 חודשים (אשר ניתן להאריכה בהסכמה מפעם לפעם) ולאחר מכן, ככל שלא הצליחו הצדדים למכור באופן עצמאי את הבית/הדירה יתמנו כונסי הנכסים, בד"כ עוה"ד המייצגים את הצדדים בהליכים המשפטיים ביניהם, ויפעלו לצורך מכירת הדירה/בית המגורים.
יש לציין כי את שכר טרחת כונס הנכסים קובע בית המשפט לענייני משפחה וגם הוא לרוב נמוך יחסית לשכר טרחת כונס נכסים שמתמנה מטעם הבנק באמצעות לשכת ההוצל"פ כאמור לעיל.
לסיכום הדברים:
כשהבית "מתפרק" קשה למנוע את מכירת הבית, אלא אם כן קיימת הסכמה בין הצדדים למשל למכור את הבית בשלבים מאוחרים יותר. יחד עם זאת, הדין מאפשר במקרה של פירוק התא המשפחתי לעכב את פירוק השיתוף בבית המגורים עד להתקיימותם של תנאים מסוימים כמפורט לעיל. או במקים בהם האישה מעוניינת בשלום בית ועותרת לקבל צו למדור ספציפי.
בנסיבת בהן הבית עומד בפני מכירה, הרי שלכל אחד מהצדדים קיימת הזכות לרכוש את חלקו של צד האחר לעיתים קרובות מתוך כספי האיזון הכוללים של הצדדים יכול מי מהצדדים לרכוש את חלקו של הצד האחר בבית (טענה נוספת לעכב את פירוק השיתוף, עד לביצוע איזון המשאבים הכולל) ולזכות בפטור ממיסוי מכירת הבית. במידה ואין הסכמות בין הצדדים בנושא מכירת הבית יידרש הצד המעוניין במכירתו לפנות בתביעה מתאימה לפירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני.
במסגרת תביעה לפירוק שיתוף עשוי בית המשפט או בית הדין למנות כונס נכסים שיבצע את פירוק השיתוף ויחלק את הכספים בין הצדדים לאחר תשלום הוצאות המכירה לרבות מיסוי מקרקעין, חובת משכנתא במידה וישנו, וכיו"ב בדרך כלל מתמנים עורכי הדין המייצגים את הצדדים ככונסי הנכסים יחד וכל אחד מהם שומר על האינטרס של הצד שהוא מייצג.
המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת משפטית. משרד עו"ד הילה זוהר ו/או מי מטעמו אינם נושאים באחריות בגין שימוש מכל מין וסוג שהוא הנעשה במידע האמור לעיל. ניתן לקבל ייעוץ מקצועי, מלא ומדויק בהתאם למקרה הספציפי בעניינכם באמצעות
יצירת קשר
עם משרד עו"ד הילה זוהר.